2017年06月02日

とってもアメリカンな平屋住宅

 建築会社を営む友人が、水戸市内原イオン近くにアメリカンな平屋住宅のモデルハウスを建築しました。
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スタンドバイホーム水戸「日建窓」
posted by T.鈴木 at 17:19| Comment(0) | 分譲開発・住宅事情 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

資産価値を最優先する米国の住宅

 アメリカでは古くから、住宅取得をすることで、資産形成をするという考え方が社会的に定着していました。住宅として資産形成ができる住宅とは、その住宅は常に高い需要によって支えられなければならないという事で、そのための方法として、その住宅地自体が各住宅の条件よりも重要であるという事です。

 要するに、住宅を購入するとき第一に考えなければならない要素は立地(ロケーション)である、そして、第二も第三にも立地(ロケーション)であるという事です。
 ここで言うロケーションとは、次のような内容が含まれます。
@その土地柄としてどのような人たちが居住しているか。
A街並みデザインや雰囲気として、どのような人たちが帰属意識を感じる町なのか。
Bその町から通勤、通学をする方法はどのようなものがあるか。
C良好なショッピングや消防、警察、官公庁サービスは得られやすいか。
D医療や福祉のサービスとして、どのような内容が享受できるか。
Eスポーツや文化、レクレーションの場として何があるのか。
F治安や交通災害、騒音、振動、悪臭、日照などの問題はないか。
G洪水、出水、がけ崩れ、地滑りなどの自然災害の危険性はないか。

 というように、ロケーションの内容は、生活の内容を表しています。

 つまり、ロケーションが良い住宅地であれば、そこに提供されている住宅そのものが立派でなくても、そこで良い生活を営むことができるということです。
 その逆も真で、ロケーションの悪い住宅地では、どれだけ立派な住宅を建てても、良い生活は出来ないので、だれもが住みたがらず資産価値が低いという事になるわけです。

 日本では「住宅を持つことは負債を持つことだ。」と言われるとおり、新築を購入したとたんに6〜7割の価値になってしまいます。
しかし、米国民と同じように考え選択することで、価値の下がらない住宅地を見つけることは可能だと思われます。


資産価値の高い分譲地 
「プレストンガーデン桜が丘」
「ライフインつくば並木」

posted by T.鈴木 at 15:37| Comment(0) | 分譲開発・住宅事情 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月13日

価値の高い住宅地の選び方

 みなさんは住宅地を選ぶとき、どのような基準で考えますか?
一般に、最寄りの駅へのアクセスや、小中学校などの教育施設からの距離、スーパーなどの生活利便施設の有無等を基にしながら、その物件の隣接する道路の位置やインフラの整備状況を確認し、また、価格の妥当性を見て判断しているかと思います。
 特に、坪いくらという土地価格は、購入する判断の最たるものになっています。俗に言う土地の坪単価は、購入しようとする土地の境界内だけの面積に×(乗じる)だけのものと思われがちですが、実は、こんな比較が必要なものなのです。

 神田川の源流として江戸市民の水源だった井の頭池周辺(吉祥寺駅近くの井の頭公園)は、周辺市民憩いの場となっており、時が移っても常に人気があり「住みたい街」ランキングで常に上位にあがっています。 
 井の頭池は43,000uですが、公園部分を含めると380,000uもあります。周辺の住民は、この緑豊かな公園を日常的に利用できるのです。つまり、周辺住民にとって、井の頭公園は固定資産税もかからない「自治体が管理してくれる自分の庭」なのです。

 このエリアが人気があり宅地価格が高いのは、周辺住民が池を中心とした公園部分を、自分の所有地(宅地の境界内の部分)×坪単価だけで評価しているのではなく、隣接する井の頭公園が日常的に利用できるという特権をプラスしているからなのです。

 実は、私の家も水戸市の大塚池のほとりにあります。大塚池公園は井の頭公園の約半分の160,000uの大きさですが、公園のほとんどが池部分で、その面積は120,000uもあります。もちろん、公園の木々の手入れや草の管理などを水戸市が行ってくれているので、正に、公園の快適性だけを享受できるのでとてもありがたい環境です。
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                                     水戸市大塚池公園
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 そういうことからすると、近くに大規模な緑地を伴う公共公園がある住宅地は、「坪単価×自宅の境界内の面積」以上の価値が有ると言えます。
 当社で開発している分譲地「ライフインつくば並木」は、33,000uの並木公園と39,000uの桜南スポーツ公園に隣接しています。さらに、半径500 mの中には、児童公園、幼稚園、保育所、小中学校、高等学校が存在し、それらの公有地はこのエリアの約50%を占めています。たぶんこんなに恵まれた環境の住宅地は日本全国を見ても非常に希だと思われます。

 そこで、その公有地のもたらす周辺環境への貢献率を、直接的な占有率の半分として土地価格を考察してみると、このエリアの宅地価格が、このような施設や公園緑地が無い地域に比べて、1.5倍の価格であっても不思議が無いという計算になりますね。
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 「ライフインつくば並木」の隣接公園をベビーカーを押して散歩しましょう。大きな庭を持って自宅でキャッチボールをする必要はありません。近隣のスポーツ公園で楽しみましょう。公園は、自分の庭として楽しめるのに、立木の手入れや草取りをする必要が無く、しかも、固定資産税を払う必要もありません。自分で取得する宅地は最小限にして、周辺環境を最大限に利用しましょう。
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posted by T.鈴木 at 13:17| Comment(0) | 分譲開発・住宅事情 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする