2017年03月13日

価値の高い住宅地の選び方

 みなさんは住宅地を選ぶとき、どのような基準で考えますか?
一般に、最寄りの駅へのアクセスや、小中学校などの教育施設からの距離、スーパーなどの生活利便施設の有無等を基にしながら、その物件の隣接する道路の位置やインフラの整備状況を確認し、また、価格の妥当性を見て判断しているかと思います。
 特に、坪いくらという土地価格は、購入する判断の最たるものになっています。俗に言う土地の坪単価は、購入しようとする土地の境界内だけの面積に×(乗じる)だけのものと思われがちですが、実は、こんな比較が必要なものなのです。

 神田川の源流として江戸市民の水源だった井の頭池周辺(吉祥寺駅近くの井の頭公園)は、周辺市民憩いの場となっており、時が移っても常に人気があり「住みたい街」ランキングで常に上位にあがっています。 
 井の頭池は43,000uですが、公園部分を含めると380,000uもあります。周辺の住民は、この緑豊かな公園を日常的に利用できるのです。つまり、周辺住民にとって、井の頭公園は固定資産税もかからない「自治体が管理してくれる自分の庭」なのです。

 このエリアが人気があり宅地価格が高いのは、周辺住民が池を中心とした公園部分を、自分の所有地(宅地の境界内の部分)×坪単価だけで評価しているのではなく、隣接する井の頭公園が日常的に利用できるという特権をプラスしているからなのです。

 実は、私の家も水戸市の大塚池のほとりにあります。大塚池公園は井の頭公園の約半分の160,000uの大きさですが、公園のほとんどが池部分で、その面積は120,000uもあります。もちろん、公園の木々の手入れや草の管理などを水戸市が行ってくれているので、正に、公園の快適性だけを享受できるのでとてもありがたい環境です。
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                                     水戸市大塚池公園
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 そういうことからすると、近くに大規模な緑地を伴う公共公園がある住宅地は、「坪単価×自宅の境界内の面積」以上の価値が有ると言えます。
 当社で開発している分譲地「ライフインつくば並木」は、33,000uの並木公園と39,000uの桜南スポーツ公園に隣接しています。さらに、半径500 mの中には、児童公園、幼稚園、保育所、小中学校、高等学校が存在し、それらの公有地はこのエリアの約50%を占めています。たぶんこんなに恵まれた環境の住宅地は日本全国を見ても非常に希だと思われます。

 そこで、その公有地のもたらす周辺環境への貢献率を、直接的な占有率の半分として土地価格を考察してみると、このエリアの宅地価格が、このような施設や公園緑地が無い地域に比べて、1.5倍の価格であっても不思議が無いという計算になりますね。
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 「ライフインつくば並木」の隣接公園をベビーカーを押して散歩しましょう。大きな庭を持って自宅でキャッチボールをする必要はありません。近隣のスポーツ公園で楽しみましょう。公園は、自分の庭として楽しめるのに、立木の手入れや草取りをする必要が無く、しかも、固定資産税を払う必要もありません。自分で取得する宅地は最小限にして、周辺環境を最大限に利用しましょう。
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posted by T.鈴木 at 13:17| Comment(0) | 分譲開発・住宅事情 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年03月11日

新たな大地震の予感

 6年前の今日、1,000年に1度といわれる大地震、東日本大地震がありました。大津波が発生し、関東から東北にかけての沿岸部は、福島原発の破壊と併せて壊滅的な被害を受けたことは、記憶に新しい事と思います。そして、被災地域はいまだにその復興にあえいでいます。

 私の住んでいる茨城県水戸市も、6年前の今日震度7弱という揺れに見舞われました。新築後三年だった当社ビルや水戸の自宅、そして親の住む笠間市の実家など大変な被害を受けました。電気や水道も止まり、飲み水の確保もできず、それはそれは大変な思いをしました。本業の宅地分譲も、原発事故の影響で、丸1年間はほとんどストップし、会社始まって以来の赤字決算となりました。

 今、いつ起きてもおかしくない大地震に、南海トラフ大地震があります。南海トラフエリアでは過去に100年〜200年に一度の周期で大地震が起きてきたようです。さらに1,700年に一度、とてつもない巨大地震が起きていた事が各地の地層からわかっています。

 2017年の現在、前回の巨大地震から1,700年前後経っているとも言われています。もし、その巨大地震が、東日本大地震のように連動型地震となって大規模な断層破壊が起こった場合は、最悪はM9〜10にもなり、津波の高さは80mも想定されるとの事です。そうなった場合の東南海沿岸の都市は壊滅し、犠牲者は30万人にも達すると推測されています。

 まあ、そこまでの規模の地震になるかどうかは別にしても、最低でも、70年前1946年の南海トラフ地震のM8クラスは十分あるでしょう。それが、このところ様々な地震学者や地震予知を行っている関係者の中では、いよいよこの3月末〜4月にかけて、可能性が高まってきているという見解が出されています。

 2011年3月11日。
 あれから6年、私たちは未だあの時の経験を忘れていません、忘れてはいけません。今後も起こりうるであろう天変地異にしっかりと備えをし、また、これからの子供たちにも語り継がなければならないと思っています。

 特に、南海トラフ大地震の被害が予想されるエリアにお住いの方々は、あの様な大地震を経験していない方もおられるかも知れません。最悪の事態を想定した備えをして生活をされますことを、心よりお願い申し上げます。

いばらき不動産 鈴木   http://www.yahoo.co.jp/




posted by T.鈴木 at 11:00| Comment(0) | エッセイ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする